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農民怎么申貸?教你玩轉土地經營權抵押貸款!

從古至今,中國最具有貸款意識的就是農民。相傳宋朝農民冒著 50%的利率也要貸款,根據耕種特性傳承下了春天墊現、秋后還現的習慣。但農村金融至今沒有發展完善,離不開兩個原因,一是無法保證農戶還款的穩定性,二是農村缺少金融市場認可的標準化抵押物。

當我們從事農村金融業務時,當然要考慮是做信用貸還是抵押貸,兩者優劣之爭一直存在。但不難理解的是,移動互聯網在農村還遠未完全普及,資產和用戶行為兩方面的數據抓取尚不具規模價值,農村信貸缺乏數據基礎,發放貸款基本靠挨家挨戶調研。

抵押貸款則提供更 “實在” 的措施提升風控,而企業通常會用農民最大的資產——土地作抵押。在土地確權政策之前,農民對土地只有經營權,不具備所有權,無法利用土地、房產等市場化的金融抵押物來進行貸款,不像有地契的時代,隨時可以將土地拿到當鋪去當錢。中央政府在 2013年 初提出了耕地確權和土地經營權流轉的政策,農民有了抵押土地經營權的可能。

但據一名農村金融領域創業者透露,龍江銀行貸款 86 億中,只有數千萬來自抵押貸業務。事實上,土地經營權抵押貸款仍面臨不少難題。

  做好經營權抵押貸款,得先了解這些難題

土流網 CEO 伍勇認為土地確權是一大問題,以往收農業稅時農民喜歡少報土地,后來國家發放補貼又開始虛報,人與人之間的利益關系也致使一些糾纏不清。所以有時即使完成確權,卻因風險與追責不敢發證。另外,土地按等級劃分也會帶來確權麻煩,比如 “差” 的土地兩畝才能換算成一畝。

土地經營權確權也不是很徹底。承包權和經營權兩權分離有一定的年限,經營權抵押和房屋抵押不一樣,房子抵押后在升值且年限很長,但經營權最多可被承包十多年。如果將十幾年經營權一次抵押,變會不斷流失其價值。

南北方也存在較大差異,土流網在進行抵押貸款的時候發現,北方單位農戶的面積可能達到 50 畝至 100 畝、年限較長,頗具抵押價值。但在南方人均耕地大多只有 1-2 畝,業務必須找承包過其他農民土地的大農戶。但他們更偏向一年一付的抵押,伍勇認為這才是經營權抵押貸款的最大難題,因為一年的土地經營權其實并不具備價值。

土地難處置也是一個問題,比如遇到農民不配合、耍賴等情況。伍勇認為二次流轉的土地更好處置,因為承包者一般并非當地農民。

  問題那么多,但也不是沒辦法

上文提到,由于一年一付對于資產、資金雙方來說都不是很穩定的一個關系,投資者不敢大額投入,進行土地整治、建設設施,因為怕漲價和毀約。農民也怕投資者萬一虧損后將地改造,所以只敢租一年。伍勇稱土流網正在試點土地經營權按揭貸款來解決這個問題。

而樂錢創始人王煒則更為樂觀,他認為一年一包的土地也值得去做。他發現,這種模式的問題主要在于土地是否有大規模開發,其在內蒙發現大量從農場導出來的地,必須一年一包。于是樂錢自己做了全部監管,辦法是農場生產的糧食必須放到指定倉庫,然后樂錢與中糧簽訂售賣協議、確保收購價格,如果價格沒有達到則由保險公司來賠。這相當于把供應鏈金融疊加到經營權抵押貸款之中。

關于 “土地賣不出去” 的問題,京東則希望依靠其電商業務形成閉環來解決。京東金融農村金融負責人洪潔稱,生產主體在京東金融貸款、承包土地后,可以打通京東商城上賣貨、眾籌的通道,幫助生鮮產品造品牌、打爆品,通過幫他們賺錢來吸引其貸款。

由于農時的影響,對效率要求非常高,比如在東北一年只種一季,稍有貽誤便會浪費一年。當發生壞賬時,走正常的訴訟體系會把時效拖長。為了提升效率,幾位在座的創業者尋找到了“預流轉”這條路徑,相當于提前把土地經營權過戶給企業,需要流轉時快速辦理。土流網還會和當地農村成立一個合資公司,與政府合作開設線下的土地產權交易中心,在放貸時也會尋求政府配合。

此外,土地本身也存在優劣,銀行一般要求的抵押物是易評估、可交易、可處理,因為規模問題,銀行不愿意去對土地做評估。土流網建設數據中心和評估體系,利用土地流轉業務積累的數據對其進行預估。此外,伍勇也透露土流網正在與國內企業合作,用對方的衛星遙感技術獲取土地生產情況的數據。

最后,土地經營權的相關政策仍有變動空間。據農業研究人員常紅曉分析,現在土地確權后會在土地登記系統記錄,而土地管轄從農業部門轉到國土資源部門大概在三年之內會完成,在那之后創業者需要面對新的主管部門,這是大家必須關注的。

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